Operat szacunkowy jako opinia o wartości i dowód w postępowaniu administracyjnym i sądowym

Proponowany zakres tematyczny uwzględnia uwarunkowania prawne i metodyczne wynikające z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości.

Materiały szkoleniowe oprócz podstawowych definicji oraz opisu uwarunkowań prawnych i metodycznych, zawierają liczne wyroki sądów administracyjnych, obrazujące kształtowanie się linii orzecznictwa w odniesieniu do poszczególnych zagadnień przedstawianych na szkoleniu.

1. Problematyka podobieństwa nieruchomości:

• definicja nieruchomości podobnych;
• opis cech różnicujących nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i nieruchomości podobnych - uwarunkowania prawne, konieczność pełnego opisu i jednoznacznej standaryzacji cech;
• uzasadnienie wyboru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa;
• analiza orzecznictwa sądowego w tym zakresie;
• jakie dane identyfikacyjne winien zawierać zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny?
• przykład praktyczny dotyczący obliczeń w aspekcie spełnienia (bądź ni- warunku podobieństwa - na bazie prac Komisji Opiniującej.

2. Zasady sporządzania, obligatoryjne elementy i treść operatu szacunkowego, z uwzględnieniem najistotniejszych zmian wynikających z Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości:

• przedmiot i zakres wyceny; co jest przedmiotem wyceny a co zakresem - czy zawsze zakres wyceny to rodzaj prawa?
• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
• przeznaczenie nieruchomości; relacja pomiędzy stanem nieruchomości a przeznaczeniem - czy przeznaczenie to stan prawny?
• obligatoryjne elementy analizy rynku;
• wybór podejścia, metody i techniki szacowania - uzasadnienie wyboru czy dowolność?
• uwarunkowania prawne i metodyczne zastosowania określonego podejścia, metody i techniki, z uwzględnieniem celu wyceny;
• obliczenia i uzasadnienie przyjmowanych wielkości oraz wyniku końcowego;
• załączniki i klauzule - jaka powinna być ich rola i treść.

3. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego.

• klauzula aktualizacyjna - umieszczona w operacie czy dołączona do operatu, możliwa treść klauzuli, sprzeczność unormowań prawnych i aktualne orzecznictwo NSA w tym zakresie;
• ile razy można potwierdzać aktualność operatu szacunkowego?
• jakie daty wiążą organ (Zamawiającego) w możliwości wykorzystania operatu, w przypadku potwierdzenia aktualności?

4. Możliwość kwestionowania operatu szacunkowego. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową - tryb, zakres i aktualne uwarunkowania prawne.

• czy i kiedy zachodzi potrzeba dokonania oceny przez organizację zawodową?
• kryteria oceny stosowane przez organizacje zawodowe:
  • ocena w zakresie zgodności z przepisami prawa - jakich elementów czynności szacowania może dotyczyć?
  • ocena w zakresie zgodności z normami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych - czy są wiążące?
  • ocena w zakresie zgodności z innymi dowodami - czego może dotyczyć?
  • ocena w zakresie zgodności z wiedza ogólną - logiczność, spójność, kompletność, adekwatność do okoliczności sprawy, poprawność obliczeń;
• czy i w jaki sposób organizacja zawodowa może odnieść się do poziomu określonej wartości ?
• skutki negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową;
• czy istnieje możliwość kwestionowania oceny dokonanej przez organizację zawodową - rola i zadania Kolegium Arbitrażowego przy KA PFSRM;
• skutki negatywnej oceny dokonanej przez organizacje zawodowe w aspekcie możliwości wykorzystania ocenianego operatu przez organy.

5. Typowe błędy i usterki w operatach szacunkowych - na bazie prac Komisji Opiniujących organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

6. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych - tryb postępowania i zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

• administracyjny tryb postępowania przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.
• zakres kompetencyjny Komisji Odpowiedzialności Zawodowej - ocena operatu szacunkowego czy ocena postępowania rzeczoznawcy?
• kary dyscyplinarne jakie mogą być orzeczone wobec rzeczoznawcy majątkowego z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

7. Panel dyskusyjny, pytania i odpowiedzi.